“工改租”保障性租赁住房的暖冬——建行江苏省分行租赁战略的创新探索

中国网络middot江苏寻梅11月下旬，扬州经济开发区文慧工业园人才公寓将正式对外开放这是今年7月以来，扬州经济开发区Xi安交通大学科技园首次从工作换到租房公寓成功开盘后，开发区联合建行江苏省分行，建信房屋江苏公司，在扬州落地第二个从工作换到租房人才公寓项目

万事开头难回想第一个登陆江苏省的从工作换到租房租赁项目mdashmdash扬州经济开发区西交大科技园从工作换到租房人才公寓项目历时一年半，老旧闲置的工业厂房变身外观新颖，配置齐全的公寓楼，由建行江苏省分行和建信房屋江苏公司在建设，从工作换到租房住房租赁战略的重要突破，是服务园区，服务实体经济，服务新市民的有效尝试也是建行住房租赁战略在江苏的实践探索，为建行住房租赁战略的稳步推进写下了新的注脚

但是这个项目没有先例，项目实施之初无疑是摸着石头过河，新的挑战。

第一从工作换到租房建行住房租赁战略的创新探索。

扬州经济技术开发区成立于1992年，2009年7月升级为国家级经济技术开发区经过近30年的发展，开发区的企业在不断更新迭代，产生了大量的闲置资产重组后的扬州经济开发区公司接收了这些闲置资产伴随着招商引资的深入，区域内各级人才租房需求旺盛，人才公寓供应缺口较大盘活，转化，利用闲置资产迫在眉睫

开发区，转型经验不足，找到了建行扬州分行。

自2017年提出住房租赁战略以来，经过几年的努力和探索，建行已逐渐发展成为一种趋势，并取得了良好的战略创新导向和综合社会效应。

因此，建行扬州分行和建信房屋江苏公司接受了开发区的邀请。

2020年12月起，建行扬州分行开始对接Xi交大科技园和文慧工业园职工改租人才公寓项目。建行扬州分行和建信房屋江苏公司对Xi交大科技园一栋闲置的工业建筑进行实地调查后发现，问题远比想象的复杂:

这个项目面临的最大问题是:从工作换到租房在扬州乃至全省，没有成功的经验可供借鉴，也没有相关的政策指引，无法办理项目审批手续。

扬州分行和建信房屋江苏公司依托最近几年来推进住房租赁战略的实践经验，先后向浙江，上海，苏州等地政府收集了的相关信息从工作换到租房相关经验文件，供开发区参考，并提供项目合规方面的免费咨询服务

开幕式现场

另一方面，开发区政府拥有独立的审批权限，项目规划，消防等手续的审批和办理只需在区内协调，大大简化了从工作换到租房推进进程因此，建行扬州分行建议在开发区内直接完成从工作换到租房审批程序

接下来，各方集中开会讨论解决Xi交大科技园的现状，从工作换到租房项目相关问题，最终形成统一的会议纪要，推动项目落地。

开盘当天，公寓预订量超过95%，采取多种措施全力支持装修需求。

西交大科技园从工作换到租房人才公寓共有238套住房，包括单人间，双人间，四人间和六人间，可满足周边园区约900人的住宿需求公寓精装交付，还设置了洗衣房，厨房，电子阅览室，健身房，便利店等相关功能区甚至很多地方都准备了床单，脸盆等物品，直接拎着包就能入住

很多人最关心的是房租，这么设施齐全的公寓租金一定不便宜吧。

扬州分行住房金融业务部负责人袁海航介绍，该项目整体平均租金为1200元/月/套，面积约40平方米据建行扬州分行调查，项目周边同类型同品质的房屋租金在1800—2000元/月/套左右开盘当天，公寓预订量已经超过95%

作为江苏第一从工作换到租房项目，西交大科技园从工作换到租房公寓的隆重开业让建行扬州分行的工作人员非常高兴作为项目的主要参与者，他们对所涉及的困难和努力有着更深刻的理解

由于开发区缺乏闲置房屋的改造，规划，方案设计经验，没有公寓运营经验，建行扬州分行和建信房屋江苏公司做了大量工作，为开发区提供了各种帮助。

除了收集其他城市的政策批文，简化审批流程，调研周边租金外，为进一步引导开发区增加对安交大工业楼改造的信心，建信房屋江苏公司利用中国建设银行住房租赁产业联盟优势，将魔方公寓，苏州润家，安信集团等国内知名长租品牌运营商推荐至扬州开发区，并多次牵头与开发区洽谈项目改造运营方案最终，2021年3月，总公司战略合作伙伴安信集团决定向开发区提供人才

在执行从工作换到租房经过合规，项目建设和运营合作，为解决项目融资问题，2021年6月，建行江苏省分行向扬州开发区提供住房租赁抵押和支持贷款，授信额度6000万元，期限20年。

袁海航表示，接下来，建行扬州分行还将参与项目党建活动室的改造，提供党建书籍，后续将根据项目具体运营情况，提供人脸识别等安防设施，在生活服务方面，建行新产品将部署mdashmdash中国建设银行的生活现状，APP，邀请周边商家入驻，公寓住户注册中国建设银行的生活现状，之后用户可以享受全额优惠helliphellip

机遇与挑战并存，保障性租赁房建设可持续发展

2021年11月，建行扬州分行指导推荐，Xi交大从工作换到租房作为扬州经济开发区首个青年人才官方公寓，人才公寓项目被扬州住建局列入2022年扬州市筹集保障性租赁房名单，成为扬州市首批保障性租赁房项目。

袁海航说:我们在西方制造lsquo以工代租rsquo该项目已形成良好的市场效应扬州市江都区，宝应县等相关部门考察了项目，也在联系我们，看看能不能有些项目一起改造，不一定是lsquo以工代租rsquo，也可能是lsquo商业租赁变更rsquo我们还在摸索的过程中

建信房屋江苏公司给出了这样一组数据:截至目前，建信房屋江苏公司在全省拥有75个项目，约3万套房屋，总面积超过150万平方米，服务总人口超过10万人除了此次开盘的安交大科技园人才公寓外，还有另外三个已竣工项目，分别是南京关家桥项目，无锡吉祥大厦项目，无锡极致广场项目

同时，建信房屋江苏公司也承认，目前全省没有从工作换到租房市场调研报告，遍从工作换到租房政策和执行都处于探索阶段。

这意味着建行正在推广类似从工作换到租房这种保障性租赁房工作也将面临更多的挑战。

南京工业大学天成房地产研究院执行院长吴向华说:lsquo以工代租rsquo正面影响是鼓励企业特别是园区企业利用现有土地进行改造建设，增加保障性租赁房供应但是，我们应该注意可持续发展

而且从长远来看，lsquo以工代租rsquo可持续经营更重要对此，安贞集团江苏城总经理董芳芳也表示了赞同

她认为，租赁住房普遍面临土地成本高，融资成本高，税率高，租金回报率低，回报周期长的问题与市场化租赁住房相比，工业园区人才公寓或保障性租赁住房可以在土地，融资，税费等方面降低成本可是，面对租金低于市场价的要求，参与者面临着难以在短时间内实现资金平衡的压力所以民营企业的意向不大，但是大部分可以担保的存量房产，比如村集体土地，工业园区土地，城中村的住房，都在国企手里需要多主体合作来使受益，从工作换到租房释放的价值

结论:

日前，国家发改委发布14 新型城镇化实施方案的通知通知提到，培育发展住房租赁市场，盘活现有住房资源，扩大租赁住房供应，完善长期租赁政策，逐步使租赁住房享有同等享受公共服务的权利以人口流入量大的大城市为重点，扩大保障性租赁房供应，重点解决符合条件的新市民，年轻人等群体的住房困难

在住房问题成为社会痛点的当下，建行的住房租赁战略无疑呼应了时代的需求，也彰显了国有银行应有的担当在保障房建设的征途上，建行任重道远